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Immobilienausblick Teil 1: Wie Brexit und Technologie die britische Immobilienlandschaft verändert haben

Nach einer schwachen Entwicklung unmittelbar nach dem Brexit-Referendum erzielte der britische Immobilienmarkt im Jahr 2017 eine solide Rendite. Im ersten von zwei Gastbeiträgen, die sich mit der Immobilienlage in verschiedenen Teilen der Welt beschäftigen, geht Tony Brown, CIO von M&G Real Estate, aus zyklischer und aus längerfristiger struktureller Perspektive auf die Kernthemen für den britischen Immobilienmarkt in der kommenden Zeit ein.

Nachdem der Gegenwind rund um den Brexit 2016 zunächst zu einem Absinken der Wertentwicklung führte, erzielten britische Immobilien im Jahr 2017 eine überraschend gute Gesamtrendite im zweistelligen Bereich, was ungefähr der Durchschnittsrendite seit 1982 entspricht (siehe Abbildung 1).

Was bedeutet das für die Renditeaussichten? Aus kurzfristiger Perspektive hält die Marktflut, die von 2010 bis 2015 (einschließlich des sinkenden Zinsumfelds) alle Boote steigen ließ, nicht weiter an, und wir erkennen eine Polarisierung bei der Nachfrage nach verschiedenen Arten von Vermögenswerten. Längerfristig hat die Technologie einen tiefgreifenden Einfluss auf die Struktur der britischen Wirtschaft, was Auswirkungen für Immobilienanleger haben dürfte.

Brexit und der kurzfristige Ausblick: Zunehmende Polarisierung

Seit der Brexit-Abstimmung nahm die Polarisierung der Anlegernachfrage für Prime-Immobilien (höhere Qualität) gegenüber Secondary-Immobilien zu. Eine durch die Unsicherheit rund um den Brexit verursachte Flucht in risikoarme Vermögenswerte in einem Risk-off-Umfeld drückte auf die Preise von Secondary-Assets, die als stärker risikobehaftet wahrgenommen werden. Dies ist möglicherweise einer der wesentlichen Aspekte, durch den sich Großbritannien von allen anderen wichtigen Märkten unterscheidet.

Aufgrund dieser Verschiebung dürfte eine gezielte Auswahl von Vermögenswerten für Immobilienanleger an Bedeutung gewinnen. Erwähnenswert ist vor allem die Kluft zwischen dem Markt für Büroimmobilien in der Londoner Innenstadt (wo die Auswirkungen des EU-Austritts am stärksten zu spüren sein werden) und anderen Teilen Großbritanniens. Central London schien auch schon vor dem Brexit-Votum einige Zeit lang überteuert und es besteht nun das Risiko, dass der Entwicklungszyklus überzogen ist.

Die unten aufgeführte Grafik zeigt, dass Fertigstellungen von Büroimmobilien oder das Neuangebot von Flächen im Jahr 2018, verglichen mit dem Durchschnitt des Zeitraums von 1988 bis 2017, relativ hoch erscheinen, während die Zahlen für die „Big 6“-Märkte Großbritanniens (Birmingham, Bristol, Edinburgh, Glasgow, Leeds und Manchester) trotz umfangreicher Aktivitäten in 2017 unterhalb des Durchschnitts liegen.

Dies würde darauf hindeuten, dass, unter sonst gleichen Umständen, die Mieten in London über die kommenden zwölf Monate ein gewisses Abwärtspotenzial haben, dieses Risiko spiegelt sich jedoch bisher nicht in den Kapitalwerten wider. Im Gegensatz dazu weisen Städte wie Birmingham, Manchester, Leeds, Glasgow und Edinburgh ein eher moderates Neuangebot und außerdem überzeugendere Bewertungen auf. Bei diesen Städten handelt es sich um wichtige Ballungsräume im europäischen Kontext, die von einer verbesserten Infrastruktur und Einrichtungen getragen werden, und die von einer politischen Unterstützung durch Dekonzentration sowie von einer jungen und wachsenden Erwerbsbevölkerung profitieren.

Genauso wichtig wie die Verfassung des Sektors sind die strukturellen Nachfrageveränderungen nach Büroimmobilien aufgrund der Konsolidierung von Finanzdienstleistungsunternehmen, die Attraktivität regionaler Büromärkte und die Entwicklung gemeinsam betriebener Dienste oder „Co-Working“-Modelle.

Die Wirtschaft im Wandel: Logistik und Internethandel

Entgegen des allgemeinen Trends von fallenden Preisen bei Secondary-Immobilien weist die Logistiksparte seit dem Referendum ein Kapitalwachstum auf. Das Segment wurde von einer positiven Angebots- und Nachfragedynamik sowie vom strukturellen Wandel durch den Internethandel aufrechtgehalten.

Die Logistikbranche scheint durch die tiefgreifende Wirkung des Internethandels weltweit an Beliebtheit gewonnen zu haben. Großbritannien ist in dieser Hinsicht führend und wird im Hinblick auf die Durchdringung von Internetverkäufen in der entwickelten Welt nur von Südkorea übertroffen. Darüber hinaus wird davon ausgegangen, dass der Anteil der Internetverkäufe weiter steigen wird (siehe Abbildung 4). Großbritannien ist eine kleine Insel, auf der viele Menschen in großen Städten angesiedelt sind, was für den Internethandel hervorragend ist.

Um ein Beispiel aus dem echten Leben heranzuziehen: In meinem Haus am Stadtrand Londons habe ich neben meiner Waschmaschine einen Knopf, über den ich bei Betätigung neues Waschmittel bestellen kann, das dann am nächsten Tag geliefert wird. Wenn wir uns an dieses Dienstleistungsniveau gewöhnt haben, gibt es keinen Weg zurück. Dies erklärt teilweise das exponentielle Wachstum des Internethandels.

Das Fulfilment im elektronischen Handel ist eine Herausforderung für Einzelhändler, vor allem die Zustellung zum Endkunden. Es ist nicht abwegig, dass mehrgeschossige Logistikhallen in London alltäglich werden, wie es in Teilen Asiens der Fall ist, wo die Herausforderung der Urbanisierung durch ein besseres Design angegangen wird. In Großbritannien liegt mit Blick auf Design und Entwicklung von Gebäuden noch ein weiter Weg vor uns. Hier können Vermögensverwalter den Unterschied ausmachen, indem sie Kapital über Forward-Funding-Vereinbarungen für hochwertige Ausstattungen investieren.

Fazit: Der britische Immobilienmarkt aus globaler Sicht

Großbritannien befindet sich nach wie vor weltweit an erster Stelle bei der Transparenz (in Kombination mit der Größe des Immobilienmarktes des Landes – der drittgrößte Markt der G7-Staaten – und auch aufgrund der hohen Qualität der Bestände und der großen Grundflächen ist Großbritannien aus langfristiger Perspektive für Investoren attraktiv.

Auf kurze Sicht stellt sich die Frage, ob Kapitalverkehrskontrollen in China oder die Einführung einer Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe für ausländische Investoren im Jahr 2019 eventuell zu einem Nachfragerückgang in diesem Jahr führen werden. Weitere Diskussionsbereiche sind, ob die Geschäftsbereiche des Investment und Retail Bakings die Preisstrukturen und Verfügbarkeit von Schuldtiteln beeinflussen und – wenig überraschend – die letztendlichen Auswirkungen des Brexit.

Die aktuellsten (Winter 2017-18) Konsensprognosen des Investment Property Forum für die Gesamtrendite deuten auf gedämpfte, aber weiterhin positive Renditen bei Immobilien für den Zeitraum von 2018 bis 2021 hin. Zu bedenken gibt jedoch, dass davon ausgegangen wird, dass das Mietwachstum und nicht die Kapitalgewinne für diese Prognose den Ausschlag geben. Vor diesem Hintergrund dürften sowohl eine selektive Vorgehensweise als auch ein aktives Management an Bedeutung gewinnen.


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