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Welche Auswirkungen könnten steigende Zinsen auf den britischen Immobilienmarkt haben?

Es wird allgemein erwartet, dass die Bank of England (BoE) in ihrem heutigen Geldmarktausschuss die Zinsen in Großbritannien anheben wird. Damit würde der Leitzins zum ersten Mal seit 2009 auf über 0,5% steigen. Könnte das der Beginn eines Übergangs zu einem Umfeld mit steigenden Zinsen sein, ähnlich wie wir es in den USA erlebt haben? Und welche Folgen hätte das für den britischen Immobilienmarkt?

Während das Tempo und das Ausmaß, zu dem die Zinsen vom jetzigen Niveau steigen werden, noch unklar sind, können wir immerhin die Erkenntnisse aus der Vergangenheit betrachten und mithilfe statistischer Analysen überlegen, welche Auswirkungen das künftig auf den britischen Immobilienmarkt haben könnte.

In diesem Blog beschäftigen wir uns insbesondere mit den Auswirkungen der steigenden Diskontsätze auf die Renditen von gewerblichen Immobilien oder die Renditen von britischen Staatsanleihen. Dazu analysieren wir die Situation in den USA, wo die Zinsen seit Ende 2015 steigen. Welches Licht wirft das auf den britischen Markt? In Großbritannien ist klar, dass die neue „Zinsnormalität“ zur Debatte steht.

Übergang zur neuen „Zinsnormalität“

Wir gehen davon aus, dass die BoE eine Strategie der geldpolitischen Normalisierung verfolgen wird, was einen schrittweisen Übergang zu einer vergleichsweise niedrigeren „neuen Zinsnormalität“ in den kommenden fünf Jahren beinhaltet. Seit Anfang 2017 verharren die fünfjährigen Zinsswaps in Großbritannien zwischen 0,5% und 1,5%, was impliziert, dass die Märkte nicht damit rechnen, dass die Zinsen auf höhere Niveaus als diejenigen, die vor der Finanzkrise als „normal“ galten, zurückkehren. Das steht im klaren Gegensatz zu den Trends in den USA.

Erkenntnisse aus den USA

In den USA, wo die Zinsen schneller steigen als es für Großbritannien erwartet wird, sind die aktuellen Markterwartungen für die langfristigen US-Zinsen im Vergleich zu Vorkrisenniveaus nach wie vor niedrig.

Das differenziertere Verhältnis zwischen Immobilien- und Anleihenrenditen wird durch die jüngste Erfahrung am US-Immobilienmarkt deutlich, die auf die erste Zinserhöhung 2015 folgte. Wenn man beispielsweise die Renditen von erstklassigen Büroobjekten in New York mit den Renditen von 10-jährigen US-Staatsanleihen vergleicht, hatten die steigenden Zinsen bislang keine großen negativen Auswirkungen auf die US-Immobilienrenditen.

Differenzierteres Verhältnis zwischen Immobilien- und Anleihenrenditen

Mit Blick auf Großbritannien zeigt die Korrelationsanalyse auf Basis von Daten der letzten 20 Jahre eine ebenso schwache Beziehung zwischen Immobilienrenditen und Diskontsätzen oder den Renditen von britischen Staatsanleihen. Diese Analyse beinhaltet verzögerte Anleihenrenditen und Zinsen zu einem unterschiedlichen Grad, um die naturgemäß langsame Entwicklung der Immobilienbewertungen zu berücksichtigen. In allen Fällen zeigen die Immobilienrenditen (sowohl die Renditen, die dem MSCI-Durchschnitt entsprechen, als auch die Nettoanfangsrenditen von Spitzenobjekten) eine Korrelation mit Anleihen und Zinsen, die deutlich unter dem Grenzwert von 0,7 liegt, der ein moderat positives Verhältnis von einem engen Verhältnis trennt. Oftmals liegt die Korrelation in der Nähe von Null. Die Regressionsanalyse der Renditen von Staatsanleihen sowie der Diskontsätze hat in der Vergangenheit weniger als 50% der Veränderung der MSCI-Immobilienrenditen ausgemacht.

Das legt nahe, dass es kein automatisches lineares Verhältnis zwischen Immobilien- und Anleiherenditen gibt. Dies ist jedoch eine komplexe Beziehung, die ohne Berücksichtigung von anderen Treibern der Immobilienwerte nicht leicht erklärt werden kann.

Immobilienwerte erfahren Unterstützung von Makro- und Marktfundamentaldaten

Steigende Zinsen treten üblicherweise in Phasen mit Wirtschaftswachstum und höherem Inflationsdruck auf. Immobilienanlagen entwickeln sich in einem solchen Umfeld tendenziell gut, da die Zuversicht der Mieter steigt und die Unternehmen expandieren. Dies unterstützt das Mietwachstum und steigert somit den Wert von Gewerbeimmobilien.

Wenn man auf die Auswirkungen von steigenden britischen Staatsanleihenrenditen auf den Kapitalwert von Immobilien seit 1989 zurückblickt, ist der Wert der Objekte in fast allen sieben Zeiträumen, in denen die Anleihenrenditen um mindestens 100 Basispunkte zugelegt haben, ebenfalls gestiegen, unterstützt von einem moderaten Mietwachstum.

Während Anfang der 1990er Jahre und 2008 Konjunktureinbrüche dieses Wachstum umgekehrt haben, sind die Immobilienwerte in allen anderen Fällen stabil geblieben oder weiter gestiegen, während sich die Staatsanleihenrenditen in der Regel abgeflacht haben. Dieses Verhältnis verdeutlicht, wie Mietwachstum und marktspezifische Fundamentaldaten in Bezug auf Angebot und Nachfrage zentrale Treiber der Immobilienwerte sind.

Robuste Risikoprämien sind in britische Immobilien eingepreist

Was die relative Bewertung von Immobilien im Vergleich zu Staatsanleihen – der risikofreie Zinssatz – anbelangt, ist der aktuelle Bewertungsunterschied im Vergleich zur Vergangenheit ebenfalls ein wichtiger Faktor, der die künftige Wertentwicklung von Immobilien beeinflusst. Der Renditeunterschied zwischen Immobilien und als Benchmark dienenden 10-jährigen britischen Staatsanleihen schwächte sich 2017 ab, als die Renditen langlaufender Anleihen steigende Zinserwartungen eingepreist haben. Dieser Unterschied bleibt jedoch mit 75 Basispunkten deutlich über dem historischen Durchschnitt. Dabei ist eine robuste Risikoprämie in Höhe von 420 Basispunkten eingepreist (Stand: März 2018).

Britische Immobilien als globale Anlageklasse

Da britische Immobilien zunehmend zu einer globalen Anlageklasse werden, wird das Volumen der globalen Kapitalflüsse die Auswirkungen von inländischen geldpolitischen Veränderungen vermutlich ebenfalls verzerren. Büroimmobilien im Zentrum von London, in letzter Zeit aber auch regionale Büroobjekte und Industrieanlagen, sind zu einem wichtigen Ziel für internationale Investoren geworden, die ihre Anlagen außerhalb ihrer Heimatländer in „sicheren“ Vermögenswerten in Märkten diversifizieren möchten, die von starken strukturellen Trends unterstützt werden.

Da die Pfund-Schwäche nach dem Brexit dazu beiträgt, mehr Kapital in britische Immobilien anzulocken, haben sich die Renditen von Spitzenimmobilien trotz allmählich steigender Anleihenrenditen relativ stabil gehalten, was sich voraussichtlich fortsetzen wird.

Minimierung der Auswirkung von steigenden Zinsen

Ausgehend von den aktuellen Niveaus scheint es wahrscheinlich, dass die künftigen Gesamterträge von britischen Immobilien zunehmend von der Netto-Cash-Flow-Rendite und dem Mietwachstum getrieben werden – mit weniger Spielraum für Kapitalwachstum durch weitere Renditerückgänge.

Da sich die gewerbliche Nachfrage in Großbritannien als widerstandsfähig erweist und es einen Mangel an hochqualitativen Objekten in Großbritannien gibt, besteht Spielraum für die Identifizierung von Chancen, die von einem überdurchschnittlichen Mietwachstum profitieren dürften. Sollten die Zinsen aber im Einklang mit den aktuellen Markterwartungen steigen, sind eine sorgfältige Auswahl sowie das Management der Anlagen zur Steigerung der Kapitalwerte unerlässlich.


Der Wert von Anlagen kann schwanken, wodurch die Fondspreise steigen oder fallen können und Sie Ihren ursprünglich investierten Betrag möglicherweise nicht zurückerhalten.