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Perspectivas de la propiedad inmobiliaria, 1ª parte: cómo el brexit y la tecnología han alterado el paisaje inmobiliario del Reino Unido

Tras mostrar debilidad durante el periodo inmediatamente posterior al referéndum sobre el brexit, la propiedad inmobiliaria británica registró una fuerte rentabilidad en 2017. En el primero de los dos artículos sobre el entorno inmobiliario en distintas regiones del mundo, Tony Brown, director de inversiones de M&G Real Estate, comenta cuáles son los principales temas para la propiedad del Reino Unido en adelante, desde un punto de vista cíclico y con una perspectiva estructural a más largo plazo.

Tras un breve bajón de la rentabilidad en 2016 provocado por el malestar en torno al brexit, el sector inmobiliario británico sorprendió a propios y extraños con una atractiva rentabilidad de doble dígito en 2017, básicamente en línea con la media desde 1982 (gráfico 1).

¿Dónde nos deja esto en términos de rentabilidad proyectada? Desde una perspectiva a más corto plazo, la marea alta que levantó a todos los barcos desde 2010 hasta 2015 (incluyendo un entorno de tipos de interés decrecientes) ya ha llegado a su fin, y estamos viendo una polarización de la demanda en distintos tipos de activos. A largo plazo, la tecnología está teniendo un profundo efecto sobre la estructura económica del Reino Unido, lo cual seguramente tendrá consecuencias para los inversores en propiedad inmobiliaria.

El brexit y el panorama a corto: mayor polarización

Desde que el electorado británico se pronunciara a favor del brexit, se ha intensificado la polarización de la demanda de los inversores por inmuebles de primera categoría frente a los de segunda. La huida hacia activos percibidos como seguros en un entorno de aversión al riesgo, espoleada por la incertidumbre en torno al brexit, ha deprimido el precio de los activos de segunda categoría, que se consideran más arriesgados. Este es posiblemente uno de los aspectos clave que distinguen al Reino Unido de los demás grandes mercados a nivel global.

Debido a esta dislocación, es probable que aplicar un enfoque selectivo sea cada vez más importante para los inversores en inmobiliario. Un desarrollo particularmente notable ha sido la división entre el mercado de oficinas del centro de Londres (que será el más afectado por la salida de la UE) y el de otras regiones del Reino Unido. Incluso antes de celebrarse el referéndum sobre el brexit, el centro de la capital ya parecía sobrevalorado desde hace tiempo, y ahora hay riesgo de que el ciclo de desarrollo inmobiliario se haya sobreextendido.

El siguiente gráfico muestra que la cifra de oficinas completadas (la nueva oferta de espacio de oficinas) en 2018 parece elevada respecto a la media entre 1988 y 2017, mientras que la correspondiente a «los 6 grandes» mercados del Reino Unido (Birmingham, Bristol, Edimburgo, Glasgow, Leeds y Manchester) continúa estando por debajo de la media, pese a la fuerte actividad en 2017.

Esto sugiere que, en igualdad del resto de condiciones, los alquileres todavía podrían caer en los próximos 12 meses en Londres, pero este riesgo no está reflejado en los valores de capital actuales. En cambio, ciudades como Birmingham, Manchester, Leeds, Glasgow y Edimburgo tienen niveles más moderados de nueva oferta, y además ofrecen valoraciones más atractivas. En un contexto europeo existen aglomeraciones urbanas considerables, respaldadas por una mejor infraestructura, servicios, apoyo político a través de la descentralización y fuerzas laborales jóvenes y crecientes.

Igualmente importante para la salud del sector son los cambios estructurales de la demanda de oficinas debido a la consolidación de las compañías de servicios financieros, la atracción de los mercados de oficinas regionales y el auge del modelo de servicios compartidos (coworking, o trabajo cooperativo).

Economía en pleno cambio: logística y compras online

Sustrayéndose a la tendencia general de precios a la baja en activos de segunda categoría, los inmuebles logísticos han visto crecer su valor desde el referéndum, impulsados por una dinámica de oferta y demanda positiva y por los cambios estructurales propiciados por el comercio minorista electrónico.

El sector logístico parece haberse convertido en el favorito de los inversores a nivel mundial, a medida que el profundo impacto de las compras por internet se hace patente. El Reino Unido marca la pauta a este respecto, superado solamente por Corea del Sur a nivel de penetración de ventas por internet en el mundo desarrollado, y la expectativa es que la proporción de ventas online siga creciendo (gráfico 4). Somos una isla pequeña con mucha gente concentrada en grandes ciudades, una situación idónea para el e-tailing.

Por poner un ejemplo de la vida real, en mi casa –vivo en un suburbio de Londres– tengo un botón al lado de la lavadora: solo con pulsarlo, este dispositivo realiza un pedido de detergente en pastillas, que recibiré al día siguiente. Cuando nos acostumbramos a este nivel de servicio, ya no hay marcha atrás. Esto explica en cierta medida el crecimiento exponencial experimentado por el comercio minorista electrónico.

La logística de la venta electrónica (e-fulfilment en terminología anglosajona) constituye un reto para las empresas, sobre todo el último eslabón de la cadena (la entrega al cliente). Es bastante posible que los almacenes logísticos de varias plantas se conviertan en algo habitual en Londres, tal como ha ocurrido en partes de Asia, donde el reto de la urbanización se ha abordado mediante un mejor diseño. En el Reino Unido todavía queda mucho que avanzar en lo que respecta a diseño y desarrollo de edificios, y aquí es donde las gestoras pueden marcar la diferencia, invirtiendo capital a través de forward funding de activos de gran calidad.

Conclusión: la propiedad inmobiliaria británica desde una perspectiva global

El Reino Unido mantiene su primer puesto a nivel global en términos de transparencia (una medida de qué países proporcionan el entorno operativo más favorable). Este hecho, combinado con la envergadura de su mercado inmobiliario –el tercero más importante del G7–, la elevada calidad de los inmuebles y el gran tamaño de las parcelas, hace que el mercado británico sea atractivo para los inversores desde una perspectiva a largo plazo.

A corto, la cuestión es si los controles de capital en China o la introducción de un impuesto de ganancias del capital para inversores extranjeros sobre las ventas de propiedad en 2019 provocarán un descenso de la demanda este año. Otro área que está siendo objeto de debate es si la división de los negocios de inversión y de banca minorista de las entidades puede afectar a los precios y la disponibilidad. Y como es natural, el impacto que pueda acabar teniendo el brexit es otra incógnita.

Los pronósticos consensuados más recientes del Investment Property Forum (invierno de 2017/2018) apuntan a una moderación de las rentabilidades totales de la propiedad de 2018 a 2021, aunque todavía positivas. Un aspecto crucial es la expectativa de que el crecimiento de los alquileres –y no las ganancias de capital– representarán una gran parte de dichas rentabilidades. Ante tal trasfondo, es probable que la importancia de adoptar un enfoque selectivo y una gestión activa no haga más que crecer.


El valor de las inversiones fluctuará, por lo que el precio de los fondos puede subir o bajar, y es posible que no recupere la inversión inicial.