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Perspectives de l’immobilier, partie 1 : comment le Brexit et les évolutions technologiques ont transformé le marché immobilier au Royaume-Uni

Après la baisse enregistrée dans le sillage immédiat du référendum sur l’appartenance à l’UE, l’immobilier britannique a signé une solide performance en 2017. Dans l’article de notre premier invité portant sur l’environnement immobilier dans différentes parties du monde, Tony Brown, CIO de M&G Real Estate, examine les principaux thèmes qui structureront le marché britannique à l’avenir, tant d’un point de vue cyclique que dans une perspective de long terme.

Après les difficultés engendrées par le Brexit, qui ont conduit à un plongeon de courte durée des performances en 2016, l’immobilier britannique a signé une performance à deux chiffres étonnamment élevée en 2017, performance assez proche de sa moyenne depuis 1982 (voir graphique 1).

À quelles performances peut-on s’attendre désormais dans le futur ? À court terme, le mouvement haussier qui avait permis à l’ensemble des actifs de s’apprécier entre 2010 et 2015 (notamment grâce à la baisse des taux) n’est plus d’actualité. Nous assistons désormais à une polarisation de la demande pour les différents types de biens. À plus long terme, la technologie aura des effets profonds sur la structure de l’économie britannique, ce qui devrait aussi avoir des implications pour les investisseurs en immobilier.

Brexit et perspective à court terme : une polarisation accrue

Depuis le référendum sur le Brexit, on constate une polarisation accrue de la demande des investisseurs pour des actifs « prime » (de qualité supérieure) par rapport aux actifs secondaires. Dans un environnement défavorable à la prise risque du fait de l’incertitude liée au Brexit, la recherche d’actifs sûrs a fait chuter le prix des biens secondaires qui étaient perçus comme plus risqués. C’est peut-être l’un des principaux aspects du marché britannique qui le distingue de l’ensemble des autres grands marchés mondiaux.

La sélectivité des investisseurs en immobilier devrait s’accroître du fait de cette dislocation. L’écart entre le centre de Londres (marché de bureaux où l’impact de la sortie de l’UE sera le plus évident) et d’autres marchés du Royaume-Uni est particulièrement frappant. Avant même le référendum sur le Brexit, le centre de Londres paraissait surévalué depuis un certain temps, et il existe des risques que le cycle de promotion immobilière ait atteint un sommet.

Le graphique ci-dessous montre que les programmes achevés de bureaux (ou offre de nouveaux espaces) apparaissent élevés en 2018 par rapport à la moyenne de la période 1988 – 2017. De leur côté, ceux des 6 autres grands marchés du Royaume-Uni (les « Big Six » : Birmingham, Bristol, Edimbourg, Glasgow, Leeds et Manchester) demeurent sur des niveaux inférieurs à la moyenne, et ce malgré la forte activité enregistrée en 2017.

Cela incite à penser que, toutes choses étant égales par ailleurs, les loyers londoniens pourraient baisser sur les 12 prochains mois. Mais ce risque n’est pas actuellement reflété dans les valorisations. En revanche, des villes comme Birmingham, Manchester, Leeds, Glasgow ou Edimbourg enregistrent des niveaux plus modestes d’offres nouvelles et présentent également des valorisations plus intéressantes. Il s’agit de grandes agglomérations à l’échelle européenne, qui bénéficient de l’amélioration de leurs infrastructures et équipements, du soutien politique en faveur de la décentralisation, ainsi que d’une main d’œuvre jeune et abondante.

Les changements structurels touchant la demande de bureaux sont tout aussi importants sur l’orientation prise par ce segment. Cela s’explique par la consolidation des sociétés de services financiers, l’attraction des marchés régionaux de bureaux, et la montée en puissance du modèle de services partagés (ou « co-working »).

Une économie en transformation : logistique et commerce en ligne

À contre-courant de la tendance de baisse générale des prix des biens secondaires, les actifs logistiques secondaires ont profité d’une appréciation en capital depuis le référendum. Ce segment bénéficie de la dynamique favorable en matière d’offre et de demande, ainsi que des changements structurels induits par l’avènement du commerce en ligne.

Sous l’effet de plus en plus marqué du commerce en ligne, le secteur de la logistique semble être devenu le « graal » recherché par les investisseurs du monde entier. Le Royaume-Uni mène la danse dans ce domaine : il se classe deuxième des pays développés après la Corée du Sud en termes de pénétration du commerce électronique, et la proportion des ventes en ligne devrait continuer de progresser (voir graphique 4). Le Royaume-Uni est une petite île où la population se concentre dans les grandes villes, ce qui crée des conditions parfaites pour le commerce en ligne.

Pour prendre un exemple concret, dans ma maison familiale de la banlieue de Londres, je peux appuyer sur un bouton situé à côté de ma machine à laver pour commander de nouvelles dosettes qui seront livrées le lendemain. Comme nous nous sommes habitués à ces nouveaux services, il n’y a plus de retour en arrière possible. C’est une façon d’expliquer la croissance exponentielle du commerce en ligne.

Satisfaire les besoins du consommateur constitue un défi pour les distributeurs en ligne, en particulier s’agissant de la livraison du dernier kilomètre. Il est tout à fait possible que des entrepôts logistiques à plusieurs étages deviennent chose courante à Londres, comme ils le sont dans certaines régions d’Asie qui ont su répondre au défi de l’urbanisation par le biais d’une meilleure conception. Au Royaume-Uni, beaucoup de progrès sont encore à accomplir dans la conception et le développement de bâtiments. C’est dans ce domaine que les gérants d’actifs peuvent faire une différence en investissant des capitaux dans le but de financer la construction de biens répondant à certains critères de qualité.

Conclusion : l’immobilier britannique vu dans une perspective mondiale

Le Royaume-Uni se classe toujours au premier rang à l’échelle mondiale dans le domaine de la transparence (une mesure permettant de connaitre les pays qui fournissent les environnements opérationnels les plus favorables). Cette transparence, combinée à la taille de son marché immobilier (le troisième plus grand des pays du G7), à la bonne qualité de son parc foncier et à la grande taille de ses lots font du Royaume-Uni un marché attractif pour les investisseurs adoptant une perspective de long terme.

À court terme, la question est de savoir si les contrôles de capitaux en Chine ou l’introduction d’une taxe sur les plus-values réalisées par les investisseurs étrangers sur les ventes de biens à partir de 2019 peuvent conduire à un fléchissement de la demande cette année. Parmi les autres sujets de préoccupation, on peut citer l’effet que la séparation entre banques d’investissement et banques de détail pourrait avoir sur la valorisation et la mise à disposition de la dette, et (de façon moins surprenante) l’impact ultime du Brexit.

Les prévisions de performances les plus récentes (hiver 2017-2018) publiées par l’Investment Property Forum indiquent que le consensus table sur des performances certes plus modestes, mais toujours positives pour l’immobilier sur la période 2018 – 2021. Il convient de noter un point crucial : le marché anticipe que la croissance des loyers (plutôt que les gains en capital) devienne le principal moteur de performances. Dans ce contexte, la sélectivité et une gestion active devraient jouer un rôle de plus en plus déterminant.


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