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Que pourrait impliquer une hausse des taux d’intérêt pour l’immobilier au Royaume-Uni ?

Beaucoup s’attendent à voir la Banque d’Angleterre (BoE) relever ses taux d’intérêt à l’occasion de la réunion du comité de politique monétaire d’aujourd’hui. Le taux de base pourrait ainsi devenir supérieur à 0,5 % pour la première fois depuis 2009. Serait-ce le début d’une transition vers un environnement de hausse des taux identique à celui observé aux États-Unis et qu’est-ce que cela pourrait signifier pour l’immobilier au Royaume-Uni ?

Si le rythme et l’ampleur de la future hausse des taux demeurent incertains, il nous est toutefois possible de nos pencher sur les leçons du passé et d’utiliser l’analyse statistique afin d’étudier l’impact que cela pourrait avoir sur l’immobilier britannique à l’avenir.

Dans ce blog, nous examinons plus particulièrement l’impact sur les rendements de l’immobilier d’entreprise du relèvement des taux de la BoE ou des rendements des gilts en analysant la situation aux États-Unis où les taux d’intérêt sont orientés à la hausse depuis fin 2015. Quels éclaircissements cela nous donne-t-il pour le marché britannique ? Outre-Manche, il est clair que la nouvelle « normalité » pour les taux d’intérêt peut désormais faire l’objet d’un débat.

Taux d’intérêt : vers une nouvelle « normalité »

Nous nous attendons à ce que la BoE poursuive sur la voie de la normalisation de sa politique monétaire via une transition graduelle vers une « nouvelle normalité » caractérisée par des taux d’intérêt comparativement plus bas au cours des cinq prochaines années. Depuis le début 2017, les swaps de taux d’intérêt à cinq ans au Royaume-Uni sont restés entre 0,5 % et 1,5 %, ce qui implique que les marchés ne s’attendent pas à ce que les taux reviennent aux niveaux plus élevés considérés comme « normaux » d’avant la crise financière. Cette situation contraste nettement avec les tendances observées aux États-Unis.

Les leçons des États-Unis

Aux États-Unis, où les taux d’intérêt ont augmenté à un rythme plus rapide que celui prévu au Royaume-Uni, les anticipations actuelles du marché à l’égard des taux à long terme outre-Atlantique demeurent faibles par rapport aux niveaux d’avant la crise financière.

La relation plus nuancée entre l’immobilier et les rendements obligataires est illustrée par l’évolution récente du marché immobilier américain à la suite de la hausse initiale des taux en 2015. Si l’on compare, par exemple, les rendements des bureaux « prime » à New York avec celui de l’emprunt d’État américain à 10 ans, la hausse des taux d’intérêt n’a jusqu’à présent pas eu d’impact négatif majeur sur les rendements immobiliers aux États-Unis.

Une corrélation nuancée entre l’immobilier et les rendements obligataires

En ce qui concerne le Royaume-Uni, l’analyse des corrélations basée sur les données des 20 dernières années révèle une relation tout aussi faible entre les rendements immobiliers et les taux de la BoE ou les rendements des gilts. Cette analyse inclut des rendements obligataires et des taux d’intérêt retardés à des degrés divers afin de tenir compte de la lenteur de l’évolution des valorisations immobilières. Dans tous les cas, les rendements immobiliers (tant le rendement moyen équivalent de MSCI que le rendement net initial « prime ») montrent une corrélation avec les obligations et les taux d’intérêt qui se situe bien en dessous du niveau de 0,7 distinguant une relation modérément positive d’une relation forte. Dans de nombreux cas, la corrélation est presque nulle. L’analyse de régression des rendements des gilts et des taux de la BoE a toujours représenté moins de 50 % de l’évolution du rendement immobilier de MSCI.

Cela tend à indiquer qu’il n’y a pas de relation linéaire automatique entre l’immobilier et les rendements obligataires. Il s’agit toutefois d’une relation complexe qui ne peut être facilement expliquée sans tenir compte d’autres déterminants des valeurs des biens immobiliers.

Des valeurs immobilières soutenues par les fondamentaux macroéconomiques et de marché

La hausse des taux d’intérêt se produit généralement durant les périodes de croissance économique et d’accentuation des tensions inflationnistes. Les actifs immobiliers ont tendance à bien se comporter dans de tels environnements. En effet, la confiance des locataires augmente et les entreprises se développent, ce qui favorise la croissance des loyers et, par conséquent, accroît la valeur des biens immobiliers d’entreprise.

Si l’on examine l’impact de la hausse des rendements des gilts sur les valeurs vénales immobilières depuis 1989, au cours de la quasi-totalité des sept périodes où les rendements obligataires ont augmenté d’au moins 100 points de base (pb), la valeur des biens immobiliers s’est également appréciée, soutenue par la modeste croissance des loyers.

Si les ralentissements économiques du début des années 90 et 2008 ont mis fin à cette croissance, dans tous les autres cas, les valeurs vénales immobilières sont restées inchangées ou ont continué d’augmenter, tandis que les rendements se sont généralement stabilisés. Cette relation montre comment la croissance des loyers et les fondamentaux de l’offre et de la demande propres au marché immobilier sont des déterminants clés de la valeur de l’immobilier.

Une forte prime de risque associée aux prix immobiliers au Royaume-Uni

Compte tenu de la valorisation relative de l’immobilier par rapport aux emprunts d’État, le taux sans risque, l’écart de prix actuel par rapport au passé est également un facteur important qui influe sur la performance future de l’immobilier. L’écart de rendement entre l’immobilier et le gilt de référence à 10 ans s’est réduit en 2017 dans la mesure où les marchés ont intégré dans les rendements obligataires à long terme une révision à la hausse des anticipations à l’égard des taux d’intérêt. Toutefois, cet écart demeure nettement supérieur à la moyenne historique de 75 pb, avec une forte prime de risque de 420 pb intégrée dans les cours (au mois de mars 2018).

L’immobilier britannique en tant que classe d’actifs internationale

L’immobilier britannique devenant une classe d’actifs de plus en plus mondiale, le volume des flux de capitaux internationaux est également susceptible de fausser l’impact des changements de politique monétaire au plan national. Les bureaux dans le centre de Londres et, plus récemment, les bureaux régionaux et les actifs industriels, sont devenus des cibles clés pour les investisseurs internationaux en quête de diversification à l’extérieur de leur pays d’origine dans des actifs « refuges » sur des marchés soutenus par de solides tendances structurelles.

La baisse de la livre sterling intervenue après le vote en faveur du Brexit ayant aidé à attirer davantage de capitaux dans l’immobilier au Royaume-Uni, les rendements des biens immobiliers les plus hauts de gamme ont fait preuve d’une relative résistance en dépit de la hausse progressive des rendements obligataires et devraient continuer à le faire.

Atténuer l’impact de la hausse des taux d’intérêt

Par rapport à leurs niveaux actuels, il semble probable que les performances totales futures de l’immobilier au Royaume-Uni seront de plus en plus le fait des revenus et de la croissance des loyers dans la mesure où le potentiel de croissance du capital se trouve être réduit par la poursuite de la baisse des rendements.

Compte tenu de la résistance de la demande professionnelle au Royaume-Uni et du manque actuel d’actifs de grande qualité dans l’ensemble du pays, il est possible d’identifier les opportunités qui pourraient bénéficier d’une croissance des loyers supérieure à la moyenne. Toutefois, si les taux d’intérêt augmentent conformément aux anticipations actuelles du marché, une sélection minutieuse et une gestion judicieuse des actifs afin d’accroître les valeurs vénales seront essentielles.


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